Un condominio o Comunidad de propietarios es una figura jurídica que aglutina a la totalidad de propietarios de un mismo edificio. Estos vecinos son, a la vez, titulares exclusivos de determinados elementos del inmueble (elementos privativos) y titulares de elementos o servicios de la Comunidad puestos a disposición, para su uso y disfrute, de todos los propietarios (elementos comunes).

Esta descripción, que en líneas generales parece tan fácil de comprender, en la práctica genera multitud de desavenencias y conflictos entre los propietarios, sobre todo a la hora de imputar los gastos de reparación de elementos de dudosa titularidad, ya que si se determina que es privativo será el propietario el que asuma el pago de los daños, mientras que si se califica como común será la Comunidad de vecinos la que responda de los desperfectos.

Elementos comunes y elementos privativos según el Código Civil

El artículo 396 del Código Civil arroja cierta luz sobre el asunto, al determinar los elementos comunes del edificio son “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, y pasa a enumerar los siguientes:

• el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas.
• los elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga…).
• las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas.
• el portal, los ascensores y escaleras, las porterías, los corredores y pasos, los muros, patios y pozos.
• los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes.
• las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad; de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.

Este listado es lo que jurídicamente se denomina “numerus apertus”, es decir, admite la inclusión de elementos distintos a los anteriormente nombrados, siempre y cuando estos aparezcan reflejados en el Título Constitutivo del edificio. Por otro lado, el anterior listado tan solo tiene carácter enunciativo. Dicho en otras palabras, algunos elementos comunes se pueden configurar como elementos privativos si así se determina en el Título Constitutivo del edificio.

Así pues, se podría concluir, en líneas muy generales, que todo aquello que en el Título Constitutivo no se describa como elemento privativo, se presumirá que es un elemento comunitario. 

Elementos comunes de uso privativo

No obstante lo anterior, existe lo que se denominan “elementos comunes de uso privativo”, que son aquellos cuyo uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un inmueble, dado que únicamente se puede acceder a ellos a través de un elemento privado.

Es preciso que el uso privativo de estos elementos comunes esté previsto en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal, o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la Comunidad.

En cualquier caso, se debe puntualizar que esta clase de elementos no pierden en ningún momento su carácter común, lo que da lugar a controversias entre los propietarios del inmueble a la hora de imputar los gastos por su mantenimiento y conservación.

Así pues, el propietario de cada vivienda tendrá la obligación de mantener el elemento “en perfecto estado de higiene, limpieza y conservación”. Además, debe hacerse cargo de los desperfectos producidos por el uso y desgaste normal del elemento, por influencia de condiciones meteorológicas, por el paso del tiempo, etc. A los efectos de comprobar el cumplimiento de citadas obligaciones, deberá incluso permitir el acceso al elemento al Presidente y/o Administrador de la Comunidad de Propietarios.

Sin embargo, la Comunidad de Propietarios se hará cargo de aquellas reparaciones que “afecten a las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio”. Así pues, costeará, por ejemplo, los gastos que se deriven de la conservación de elementos estructurales (impermeabilidad de la tela asfáltica) o defectos de la construcción (incorrecto asentamiento del terreno).

En cualquier caso, ante discrepancias será necesario un informe técnico (de un arquitecto o perito) que determine el origen de los daños a reparar.

No obstante todo lo anterior, ha de tenerse en cuenta que ante una ausencia de acuerdo en cuanto a la repercusión de los gastos y la judicialización del litigio supondrá que los Tribunales analizarán el caso concreto, siendo la casuística y la Jurisprudencia variada.

Teresa Barrenechea Arriola

Abogado