El Derecho de Usufructo

 

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En el derecho, la propiedad es “el poder directo e inmediato que una persona puede ejercer sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo.”

De una manera más sencilla podríamos decir que la propiedad de un bien está formada por dos partes diferenciadas:

  • la propiedad o titularidad del bien (la nuda propiedad)
  • el derecho a utilizar ese bien (el usufructo)

Cuando una persona atesora ambas partes, es el propietario total del bien. Sin embargo, cuando las personas que ostentan cada una de las partes son distintas, aparece el derecho de usufructo.

 

¿Qué es el usufructo?

La palabra usufructo viene del latín “usus fructus” que literalmente quiere decir “uso del fruto”. Se trata de un derecho real por el cual una persona, el usufructuario, puede utilizar y disfrutar de una cosa ajena sin ser el propietario de dicho bien. Mientras tanto, el propietario mantiene la nuda propiedad (la “propiedad desnuda”), lo que significa que es el dueño del bien pero que no puede utilizarlo porque su uso está reservado al usufructuario.

El usufructo puede realizarse a favor de una o varias personas. En este último caso podrá hacerse conjuntamente (todas disfrutarán del bien al mismo tiempo) o sucesivamente (primero disfrutará el bien una persona y después otra).

 

¿Cómo se constituye?

A estos efectos existen dos tipos de usufructos:

  • Los voluntarios: constituidos por la voluntad de las partes mediante contratos o en testamento.
  • Los legales: establecidos por la Ley, por ejemplo la legítima del cónyuge viudo.
 

¿Qué obligaciones tiene el usufructuario?

En el momento de constituirse el usufructo se debe realizar un inventario de los bienes y tasarlos. Además también será necesario prestar una garantía con la que poder hacer frente a las posibles responsabilidades futuras que puedan derivarse del deterioro de los bienes.

Sin estos dos requisitos, el nudo propietario tiene la posibilidad de negar al usufructuario la posesión de los bienes, aunque no de sus rendimientos.

Respecto a los bienes del usufructo, el usufructuario tendrá la obligación de:

  • Cuidarlos y darles un uso adecuado.
  • Correr con los gastos de conservación, mantenimiento o reparaciones ordinarias que necesiten.
  • Abonar las cargas e impuestos que graven el uso de la cosa (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, por ejemplo).
  • Comunicar al propietario de las actuaciones que pueden lesionar de alguna forma la propiedad o el derecho de propiedad.

Por otra parte, el usufructuario no puede ni vender el bien ni gravarlo (constituyendo una hipoteca, por ejemplo).

 

¿Cuándo termina el usufructo?

El usufructo finalizará, por ejemplo, en los siguientes casos:

  • Fallecimiento el usufructuario.
  • Adquisición de la propiedad por el usufructuario
  • Renuncia al usufructo.
  • Pérdida del bien del usufructo.
  • No utilización del bien durante 6 años si se trata de un bien mueble, o durante 30 años si se trata de un bien inmueble.

Al terminar el usufructo, el usufructuario está obligado a devolver el bien del usufructo a su propietario.

 

¿Cómo se valora un usufructo?

Los usufructos valen lo que las partes acuerden. Sin embargo, Hacienda tiene sus propios criterios de valoración, y ésta será la que tengamos que utilizar a la hora de calcular los tributos a pagar o las plusvalías.

De esta forma, lo normal es calcular el valor del usufructo partir de las reglas establecidas por la normativa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o al menos utilizar estos criterios para fijar un precio orientativo del usufructo.

USUFRUCTO TEMPORAL

No es muy frecuente, pero puede ocurrir que el usufructo sea temporal, esto es, que se establezca únicamente para un periodo determinado de tiempo.

En estos casos, el valor se calculará proporcionalmente respecto del valor total del bien, en razón de un 2% por cada período de un año que quede de vigencia del usufructo, con un mínimo del 2% (o un año) y sin exceder nunca del 70% (o 35 años).

Ejemplo 1: Valor del usufructo temporal por un periodo de 15 años sobre un piso valorado en 180.000 €.

El valor del usufructo se calculará multiplicando 15 años por el 2%, y aplicando el resultado al valor del bien.

15 x 2% = 30%

180.000 € x 30% = 54.000 euros

Ejemplo 2: Valor del usufructo temporal por un periodo de 40 años sobre un piso valorado en 180.000 €.

El valor del usufructo se calculará multiplicando el máximo computable, 35 años, por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

35 x 2% = 70%

180.000 € x 70% = 126.000 euros

Ejemplo 3: Valor del usufructo temporal por un periodo de 10 meses sobre un piso valorado en 180.000 euros.
El valor del usufructo se calculará multiplicando el mínimo computable que es 1 año por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

1 x 2% = 2%

180.000 € x 2% = 3.600 €

USUFRUCTO VITALICIO

Se trata del caso más habitual. En estos casos aplicaremos la denominada “Regla del 89”, sin olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

Valor del usufructo = 89 - edad del usufructuario.

Ejemplo 1: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 32 años sobre un piso valorado en 180.000 €.

Valor del usufructo = 89-32 = 57%

180.000 € x 57% = 102.600 euros

Ejemplo 2: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 87 años sobre un piso valorado en 180.000 €.

Valor del usufructo= 89-87 = 2% (pero el límite mínimo es el 10%)

180.000 € x 10% = 18.000 €

Ejemplo 3: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 16 años sobre un piso valorado en 180.000 €
Valor del usufructo = 89-16 = 73% (pero el límite máximo es el 70%)

180.000 € x 70% = 126.000 €

USUFRUCTO SIMULTÁNEO

El valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del dominio hasta el fallecimiento del último usufructuario.

Ejemplo: Un matrimonio de 65 y 70 años que dona a su hijo su casa valorada en 180.000 euros, reservándose el usufructo vitalicio hasta el fallecimiento del último cónyuge.

Valor del usufructo= 89 - 65 (edad del más joven) = 24%

180.000 € x 24% = 43.200 euros

 

¿Cómo se valora la nuda propiedad?

La valoración de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.

Pleno Dominio = Nuda Propiedad + Usufructo

Nuda Propiedad = Pleno Dominio – Usufructo

 

Teresa Barrenechea Arriola

Abogado.